Уважаемые инвесторы!
У нас с Вами были значительные ожидания по достройке дома весной – летом этого (2018-го) года, которые давали надежду на начало ремонтов квартир и вселение уже в этом году. По ряду причин этого не произошло.
Безусловно, мы пытались что-то изменить. Были неоднократные попытки самоорганизоваться. Но каждый раз нам что-то мешало: отсутствие взаимного доверия, недостаток настойчивости и умений руководить кризисными проектами. Скорее всего, главным барьером стала взаимная коммуникация или ее отсутствие вообще (встречи раз в полгода неполным составом трудно назвать коммуникацией), или ее неконструктивность. Согласитесь, те редкие встречи, которые имели место, повторялись по одному сценарию: 40% времени – изучение ситуации и повестки дня, 40% времени – «выпуск пара», возмущения и обвинения («все плохо») и, когда уже практически не оставалось времени и энергетики на конструктив, пробивались маленькие ростки правильных решений, которые быстро «чахли».
Соответственно, все мы оказались перед простым выбором:
Вариант А. Продолжать реализацию проекта «Зрада! Все пропало!». Иными словами, обвинять застройщика, «Ощадбанк», государство и друг друга, искать новых виновных, продолжать переливать из пустого в порожнее. При этом самим ничего конструктивного не делать, питать себя иллюзиями, что это кто-то сделает за нас. Итог такого проекта для всех очевиден.
Вариант Б. Не изобретать велосипед, а правильно повторить путь других не очень удачливых на первом этапе инвесторов, которые затем самоорганизовывались, брали ситуацию в свои руки и достраивали свои дома сами, без всяких несостоявшихся гениев строительства. В Киеве и окрестностях такие успешные примеры уже есть: первые очереди «Аквамарина» и т.п.
Вариант В. Любое другое конструктивное решение в интересах достижения цели.
Этой осенью стихийно начала формироваться инициативная группа новым составом из числа инвесторов, готовых оставить «зону комфорта» и попробовать выйти из кризиса, избегая по возможности заранее очевидных ошибок. (Дальше по тексту – Инициативная группа или ИГ).
На сегодня в группе 12 активных инвесторов, которые находят время, ресурсы и энергию на перезагрузку проекта.
Для себя мы уже решили:
мы не доверяем имеющемуся застройщику. Какие-либо наши совместные действия с ними рассматриваются открыто, через призму интересов именно инвесторов, при наличии гарантий со стороны застройщика, с документальным оформлением и под нашим контролем. Там, где есть возможность – решаем вопросы сами, без застройщика;
мы не хотим, чтобы формат нашей Рабочей группы был использован третьими сторонами для достижения своих меркантильных целей (получения контроля над ресурсами, создания ОСББ «под себя», лоббирования «своих» подрядчиков и т.п.).
Что уже сделано на сегодня:
1. Провели аудит ситуации в целом и отдельным составляющим (электроснабжение, газоснабжение, отопление и т.п.);
2. Составили в первом приближении «Дорожную карту выхода из кризиса» (подробнее о ней – ниже);
3. Выбрали первоочередные проекты (приоритеты) для реализации. О пилотном проекте из их перечня – ниже. Для нас первый «пилотный проект» важен не только ради решения конкретной задачи, а как инструмент объединиться, научиться работать сообща и привлекать ресурсы;
4. Наладили минимально необходимую коммуникацию с ключевыми «игроками»;
5. Провели анализ ценовых предложений и предварительные переговоры с подрядчиками по направлениям;
6. Ищем варианты привлечения ресурсов.
После ряда встреч вырисовывается «Дорожная карта выхода их кризиса». Ее основные положения:
1. Максимально привлечь застройщика к процессу достройки дома, не дать ему самоустраниться. Иными словами, не дать возможности «утонуть» инвесторам и самому дому в случае, если начнет «тонуть» застройщик. Для этого мы будем настаивать на внешнем управлении действиями застройщика в рамках проекта с нашей стороны. Учитывая его слабые стороны в менеджменте, отсутствие ресурсов и команды, мы видим необходимость именно в таком формате взаимодействия. Иначе теряем мы все. С нашей стороны мы можем вести рабочий график, координировать встречи, готовить переговоры и по возможности контролировать его действия; решать через него рабочие моменты в тех случаях, где нужен официальный легитимный субъект для взаимоотношений.
Механизм реализации предложенного по первой части «Дорожной карты» – систематическая, настойчивая и открытая коммуникация через назначенных членов Инициативной группы с застройщиком с правовым оформлением (фиксацией) необходимых действий.
2. Мы, т.е. инвесторы (их здоровая часть☺), через Инициативную группу реализовываем следующие приоритетные проекты до достройке:
І - электроснабжение (пока оно работает по временной схеме - согласование проекта (предыдущий устарел) и заключение договора с облэнерго), для как минимум – подогрева воды зимой во избежание замораживания системы водоснабжения, что решает вопрос индивидуального обогрева квартир для их ремонта и заселения;
ІІ - водоснабжение (оно есть, но также работает по временной схеме из скважины недостаточной мощности с качеством на уровне технической воды);
ІІІ - газоснабжение дома и запуск котельных, подача тепла.
Об остальных составляющих (пожарная сигнализация, места общего пользования, утепление, фасады, ремонт крыши, прилегающая территория и озеленение и т.п.) пока не пишем, остановимся на системообразующих вещах.
3. Нам нужно правовое оформление и институализация наших усилий. Формат Инициативной группы имеет как преимущества, так и ограничения. Наши юристы после анализа ситуации наиболее оптимальным форматом видят скорейшее создание собственного ОСББ (управляющей компаний или юрлица другой организационно- правовой формы и т.д.), мнение членов ИГ - это создание ОСББ.
Основные аргументы в пользу этого варианта:
+ пока мы проблемный дом и мало кто извне захочет и сможет решать наши проблемы. Все инициативы помочь со стороны по определению должны настораживать)
+ получаем юрлицо для продвижения и отстаивания наших интересов. ОСББ - полноправная сторона в отношениях с властью, застройщиком, банками, подрядчиками и другими учреждениями;
+ с экономической точки зрения это выгодно при наличии 200 квартир и более. Мы укладываемся в этот диапазон;
+ механизмы создания и функционирования (включая подводные течения) ОСББ в нашей стране уже отработаны, примеров и опыта также предостаточно. Задача – не повторить чужих ошибок;
+ формат ОСББ позволяет привлекать ресурсы (например, в формате «теплых кредитов» с частичной компенсацией от государства);
+ ОСББ при правильном подходе может зарабатывать (аренда, сбор вторсырья и т.п.) и тем самым привлекать хоть какие-то дополнительные средства;
+ ОСББ - защитная/спасательная подушка на случай "тонущего застройщика"(банкротство предыдущего застройщика ещё свежо в памяти).
4. Поиск и привлечение ресурсов.
Согласны, тема очень чувствительная.
Пока самый реальный путь на первом этапе - это добровольное внесение инвесторами денег на первоочередные проекты. Нужно сдвинуть сам проект, а дальше будет легче.
В основном находит понимание и поддержку сумма в районе 20 000 гривен с разбивкой на 2-3 месяца.
Свет в конце туннеля есть, так как на первом этапе готовность внести свои средства уже озвучило 36 квартир. Причем без особых гарантий и иллюзий, в основном под репутацию Инициативной группы и авторитета ее членов. Первоначально, с первого транша планировали запустить газоснабжение. Но после тщательного изучения вопроса, пришли к мнению, что пустив собранную сумму на электрику, мы “убьем” сразу несколько зайцев: электричество, обогрев МОПов и отопление в квартирах. Надеемся, что остальные инвесторы будут «созревать» по мере приближения второго, третьего транша и т.д.
Параллельно наши юристы видят некоторые механизмы возврата или компенсации дополнительных взносов от инвесторов:
первоочередное право пользования определенными местами для парковки (ОСББ как орган распоряжения коллективной собственностью может это реализовать). Для тех, у кого есть или намечается электромобиль – это актуально вдвойне;
ОСББ для спонсоров достройки может частично снизить последующую оплату коммунальных услуг (той их части, которые идут ОСББ) и тем самым за несколько лет фактически компенсировать вложения. В документах по созданию ОСББ эти и другие подобные вещи можно наперед прописать и узаконить;
застройщик находит законные способы компенсации вложений через метры коммерческой недвижимости, мастерских, подвальных помещений (за исключением обязательных мест для общего владения/ пользования).
Некоторые позиции спорные и имеют нюансы. Но это тоже окно возможностей, за них нужно и можно бороться. И даже это лучше, чем ничего вообще.
5. Организация нормального менеджмента достройки нашего дома.
Нынешний состав Инициативной группы требует ее расширения до 18-20 человек (и более), готовых делиться своим временем, оптимизмом и опытом.
Для эффективного менеджмента вырисовывается несколько рабочих подгрупп:
общего менеджмента и координации (основная задача – развитие и сопровождение нашего плана выхода из кризиса, поиск ответов на вновь возникающие вопросы, координация нас всех);
правового сопровождения (нужны юристы, готовые при необходимости сопровождать встречи, переговоры, вести переписку и т.п.);
внутреннего коммуникационного сопровождения (в т.ч. доносить до инвесторов информацию, вести с ними переговоры, получать обратную связь и т.п.). Ее лучше организовать по секциям.
внешнего коммуникационного сопровождения (фактически - это переговорщики для подготовки и сопровождения встреч и переговоров с внешними игроками);
по созданию ОСББ;
технического сопровождения приоритетных проектов достройки (очевидно, что здесь первую скрипку могут играть инженеры различных направлений);
по взаимодействию с «ПГ ИНВЕСТ» (самая неблагодарная работа, нужны настойчивые люди с опытом кризисного менеджмента);
финансового обеспечения (это люди, которым мы доверяем сбор, хранение, прозрачное и эффективное использование наших взносов, отчетность по ним).
Это здоровый минимум, возможны варианты. Но каждая подгруппа предполагает участие 2-3-4 человек.
Предлагается инвесторам самим найти свое место в истории☺ и присоединиться к Инициативной группе, исходя из своих возможностей и интересов.
Временная шкала
Мы осознаем следующие вещи:
кредит хорошего доверия к Инициативной группе – это 2-3 месяца. Что означает необходимость иметь к Новому году небольшую историю успеха. Как минимум это – запуск проектных работ по электрике и первые шаги создания ОСББ;
кредит обычного доверия к Инициативной группе будет исчерпан к лету следующего года. Поэтому критерием успеха Инициативной группы должно стать создание ОСББ (или другой управляющей компании) и реализация всех или большей части приоритетных проектов.
Ресурсы и финансы
Главный капитал – это человеческий. О нем уже сказано выше. Следуем девизам десантников и морских пехотинцев – «ніхто, крім нас» и «там де ми - там перемога».
Также мы подготовили ответы на другие вопросы по этой теме:
1. На что мы собираем деньги на данном этапе? В связи с тем, что нас уведомили о значительном росте стоимости работ по газу, мы более детально изучили альтернативные варианты и в приоритет вышло электричество. Пока мы собираем деньги на электроснабжение. В первый этап входит: 1) подготовка проекта и его согласование с Облэнерго (вот где нужен ПГ как субъект правовых отношений, или ОСББ, если мы его быстро создадим); 2) закупка необходимого оборудования ; 3) проработка вопроса переделки разводки воды с вертикальной на горизонтальную/ утепление стояков или подключение котлов к стоякам.
От газа мы не отказываемся, но проанализировав стройки по Киеву, обнаружили, что успешные и вменяемые застройщики вначале делают акцент на электричество и отопление электричеством. Пока дом не полностью заселен, индивидуальный обогрев своих квартир электричеством получается дешевле, чем греть весь пустой дом газом. Газоснабжение обычно запускается при окончании строительства.
Электрическое отопление - это временный этап.
Проанализировав сложившуюся ситуацию в целом по дому, определили, что при небольших вложениях (электроснабжение), инвестора смогут отапливать свои квартиры, получат электричество, значит, и теплую воду, - а следовательно, смогут заходить на ремонты и вселятся.
2. Какая сумма нужна? С ней мы ещё определяемся, просчитываем с учетом новой информации по обеспечению временного отопления.
3. Как мы собираем деньги (варианты в первом приближении):
Со всеми физлицами (инвесторами) подписываются договора, согласно которым будут приниматься деньги и производиться оплаты на подрядчика (исполнителя работ) за работы по подключению электрики по постоянной схеме по одному из вариантов:
а) Физлицо (инвестор) напрямую по договору платит на субподрядчика по реквизитам, указанным в договоре и предоставляет копию платежного поручения финансисту ИГ для учета, которая подтверждает оплату;
б) Предпочтительнее (с целью экономии на комиссии за перечисление и предотвращение ошибок): Физлицо (инвестор) сдает деньги финансисту ИГ согласно подписанного договора и Представитель ИГ централизовано перечисляет собранную сумму на газовую компанию (субподрядчика) по реквизитам, и предоставляет отчет Физлицу (инвестору);
в) средства будет аккумулировать на счет ОСББ (или другой управляющей компании) и со счёта ОСББ будут производиться оплаты.
Подводим итог:
Прекращаем дискуссии.
Избавляемся (в коммуникационном плане☺) от пессимистов и любителей сеять деструктив и негатив. Для них предлагаем создать отдельный дискуссионный (и обязательно закрытый) клуб с рабочим названием «Все пропало».
Лучшее решение то, которое не на бумаге, а претворено в жизнь.